Donnerstag, 16. Januar 2020

BGH: Pflichten des Bauträgerverwalters bei Mängeln

Urteil vom 19. Juli 2019 - Az.: V ZR 75/18

Der Kläger in diesem Fall ist Mitglied einer WEG. Im Jahr 2011 erwarb er die Eigentumswohnung in einem im Jahr 2006 vom Bauträger und späteren Hausverwalter aufgeteilten Gebäude. Im Mai 2011, noch vor dem Kauf des Klägers, beschlossen die Eigentümer, einen Sachverständigen mit der Begutachtung des Gemeinschaftseigentums im Hinblick auf verbliebene Mängel zu beauftragen. Das Gutachten, welches empfahl, „dringend weiterführende Untersuchungen“ unter anderem wegen eines Feuchtigkeitsschadens, anzustellen, wurde im November 2011 auf einer WEG-Versammlung erörtert. Im Dezember 2011 wurde die Wohnung mit dem Feuchtigkeitsschaden an den Kläger übergeben. Die Bauträgerin, vertreten durch den Beklagten sagte die Behebung der Mängel zu und meldete im August 2012 Vollzug. Ursache des Schadens sei „falscher Putz“ gewesen, dieser sei erneuert worden. Zwei Jahre später beauftragte der Kläger einen Sachverständigen, der eine umfassende Sanierung der Wohnung empfahl und diese derweil für unbewohnbar erklärte. Im Dezember 2014 wurde dieses Gutachten erörtert und der Beklagte als Verwalter abberufen. Der Kläger forderte nunmehr Schadensersatz und die Feststellung, dass der Beklagte auch für weitere feuchtigkeitsbedingte Schäden haftet. Im Instanzenzug blieb die Klage erfolglos.

Das Berufungsgericht hatte argumentiert, dass der entstandene Schaden nicht auf eine Pflichtverletzung des Beklagten zurückzuführen ist. Der Beklagte sei seiner Pflicht als Hausverwalter durch die Einholung des Gutachtens im Jahr 2011 nachgekommen. Darüber hinaus sei den Wohnungseigentümern bekannt gewesen, dass der Beklagte aufgrund seiner Doppelfunktion als Bauträger und Hausverwalter in einem Interessenskonflikt stand, worauf sich die Eigentümer aber eingelassen hätten. Sie waren über den Stand der Dinge hinsichtlich der Mängel informiert gewesen und hätten weitere Maßnahmen treffen können.

Der BGH gab dieser Meinung nicht Recht. Auch diejenigen Wohnungseigentümer, die von einem in Doppelfunktion tätigen Unternehmer verwaltet werden, dürften erwarten und darauf vertrauen, „dass er sie objektiv nach bestem Wissen und Gewissen über seinen Kenntnisstand hinsichtlich etwaiger (fortbestehender) Mängel am Gemeinschaftseigentum unterrichtet.“ Er müsse daher auch auf Gewährleistungsansprüche gegen sich selbst hinweisen. Dies allein reiche aber nicht für eine Schadensersatzpflicht, da dem Kläger hierdurch noch kein Schaden entstanden ist.

Allerdings hätte der Beklagte auch die Mängelbeseitigung überwachen müssen. Ihn treffe die Pflicht, „die von der Bauträgerin mitgeteilte Mängelbeseitigung zu kontrollieren, die Wohnungseigentümer über Anhaltspunkte für ein Fortbestehen des Mangels zu unterrichten und sie in die Lage zu versetzen einen sachgerechten Beschluss über das weitere Vorgehen zu fassen“. Er hätte nach Meinung der Bundesrichter Anlass zu Zweifeln haben müssen, da ihm bekannt war, dass der Sachverständige im Jahr 2011 dringend weiterführende Untersuchungen empfohlen hatte, sodass davon auszugehen war, dass der Feuchtigkeitsschaden tiefgründigere Ursachen als nur „falschen Putz“ haben muss. Daher hätte der Beklagte die Wohnungseigentümer zumindest davon unterrichten müssen, dass die weiterführenden Untersuchungen nicht durchgeführt worden, da er nicht davon ausgehen dürfe, eine Fachfirma würde dies ohne weiteres tun.

Die Ansicht des Berufungsgerichts, die Wohnungseigentümer seien ja informiert gewesen lehnte der BGH unter Verweis auf die allgemeine Lebenserfahrung ab. Demnach kann nicht davon ausgegangen werden, „dass sämtlichen Wohnungseigentümer das mehr als 50 Seiten umfassende Gutachten […], das auf der Eigentümerversammlung […] erörtert worden war, zum Zeitpunkt des Schreibens der Bauträgerin […] noch in allen Einzelheiten präsent und ihnen namentlich bewusst war, welche konkreten Empfehlungen der Sachverständige zu jedem einzelnen der dort dokumentierten Mängel abgegeben hatte.“ Darüber hinaus dürften die Wohnungseigentümer darauf vertrauen, dass der Verwalter eine Überprüfung vornimmt, sie auf Anhaltspunkte für ein mögliches Fortbestehen eines Mangels hinweist und die Handlungsoptionen für das weitere Vorgehen aufzeigt.

Da noch Feststellungen zu einer eventuellen Verjährung und eine AGB-Prüfung notwendig sind, verwies der BGH den Rechtstreit wieder zurück an das Berufungsgericht.